Zakładając, że odstąpienie od umowy jest skuteczne należy rozróżnić dwie sytuacje:

1. jeśli wykonawca nie przystąpił jeszcze do wykonywania umowy, wówczas można żądać zwrotu pieniędzy;

2. jeżeli natomiast wykonawca rozpoczął już prace, wówczas należy liczyć się z obowiązkiem zapłaty za roboty już wykonane, a żądanie zwrotu zapłaconych pieniędzy dotyczyć może jedynie zakresu prac jeszcze nie wykonanych.

    

Jeśliby z jakiegoś powodu strona (inwestor) była uprawniona do odstąpienia od umowy jeszcze przed rozpoczęciem prac przez wykonawcę, wówczas - jak wskazano powyżej - odpowiedź będzie twierdząca. Jeśli np. w umowie strony zgodnie ustalą, iż wykonawca rozpocznie realizację robót do określonej daty (zakreślony zostanie termin), z jednoczesnym zastrzeżeniem, iż zwłoka wykonawcy w tym zakresie skutkować będzie prawem inwestora do odstąpienia od umowy – wówczas skutkiem odstąpienia będzie obowiązek zwrotu przez wykonawcę pieniędzy.

Nawet wobec braku takiego postanowienia umownego, jeśli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem prac tak dalece, że nie jest prawdopodobne by zdołał je ukończyć w czasie umówionym, inwestor może odstąpić od umowy na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego (art. 635 KC w zw. z art. 656 § 1 KC).

Sytuacja skomplikuje się, jeśli prace będą już w toku. Zasadniczo wskazać należy, iż w takim przypadku strony zobowiązane będą do rozliczenia już wykonanych robót. Jednak częściowe wynagrodzenie przypadające wykonawcy na ogół umniejszone będzie dodatkowo z tytułu szkód jakie poniósł inwestor w związku z nienależytym wykonywaniem zobowiązania przez wykonawcę (w tym np. opóźnieni procesu inwestycyjnego).

Zgodnie z dominującym poglądem doktryny, odstąpienie od umowy o roboty budowlane, tak jak w przypadku innych umów (poza zobowiązaniami wywołującymi stosunki trwałe jak np. najem czy dzierżawa), wywołuje skutek ex tunc (tj. z mocą wsteczną od momentu zawarcia umowy). Oznacza to, że stosuje się fikcję prawną jakoby umowa w ogóle nie została zawarta. Żadna ze stron nie może już więc dochodzić roszczeń przewidzianych w umowie (poza karą umowną przewidzianą na wypadek odstąpienia od umowy). Po odstąpieniu strony mogą mieć jedynie roszczenia o zwrot (w naturze) tego co druga strona otrzymała w wykonaniu umowy.

W sytuacji jednak gdy jedna ze stron spełniła świadczenie polegające na wykonaniu określonych prac budowlanych, nie jest możliwy zwrot takiego świadczenia w naturze. W takiej sytuacji wynikający z odstąpienia od umowy obowiązek zwrotu w naturze przeradza się w obowiązek świadczenia w pieniądzu. Wysokość takiego świadczenia powinna być ustalona stosowanie do wartości spełnionego świadczenia pierwotnego (robót budowlanych).

W orzecznictwie niekiedy uznaje się również świadczenie wykonawcy w ramach umowy o roboty budowlane za świadczenie podzielne (mimo iż sam przedmiot świadczenia określany jest co do tożsamości, a zatem jest niepodzielny). Należałoby wówczas przyjąć możliwość odstąpienia od umowy tylko co do części, w której wykonawca popadł w zwłokę (jeśli to właśnie zawinione opóźnienie wykonawcy jest przyczyną odstąpienia), albo co do całej reszty niespełnionego jeszcze świadczenia (art. 491 § 2 KC w zw. z art. 379 § 2 KC). Wówczas bowiem odstąpienie wywoływałoby skutek ex nunc (tj. unicestwienie umowy na przyszłość, a więc od chwili odstąpienia od umowy, a nie od samego początku, czyli od jej zawarcia). W mocy pozostawałby zatem stosunek prawny i wynikające z niego zobowiązania w zakresie spełnionego już świadczenia.

Podzielność świadczenia powoduje oczywisty obowiązek zapłaty za wykonane już części w szczególności gdy strony przewidziały realizację etapami i wynagrodzenie za każdą część (art. 642 § 2 KC w zw. z art. 656 § 1 KC, oraz art. 654 KC).

Niezależnie jednak od tego, czy dla odstąpienia od umowy o roboty budowlane przyjmiemy skutek ex tunc, czy też ex nunc, to w obu przypadkach i tak zawsze pozostaje obowiązek zapłaty za zrealizowane przez wykonawcę świadczenie w postaci już wykonanych robót.