Umowa przedwstępna to zobowiązanie się strony lub stron do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy przyrzeczonej. Powinna ona określać istotne postanowienia tejże umowy przyrzeczonej. Zatem strony mogą np. umówić się (umowa przedwstępna), że w przyszłości zawrą umowę sprzedaży nieruchomości (umowa przyrzeczona). Jednocześnie w takiej umowie przedwstępnej muszą wskazać elementy przedmiotowo istotne dotyczące definitywnej umowy sprzedaży, tj. kto, komu, co i za ile sprzeda.

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości (np. nieruchomości) jest umową przenoszącą własność na nabywcę. Oznacza to, że umowa taka wywiera podwójny skutek: zobowiązuje do przeniesienia własności i jednocześnie własność tę przenosi. Jest to tzw. skutek zobowiązująco-rozporządzający. Ma to doniosłe znaczenie, ponieważ już z chwilą zawarcia takiej umowy własność rzeczy oznaczonej co do tożsamości (np. nieruchomości) przechodzi na nabywcę, tzn. następuje skutek rzeczowy. Nie jest przy tym konieczne przeniesienie posiadania (tzw. wydanie rzeczy).

Umowami zobowiązującymi do przeniesienia własności są np. umowa sprzedaży, darowizny albo zamiany.

Różnica między tymi umowami wydaje się więc być zasadnicza. Umowa przedwstępna zobowiązuje jedynie do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, natomiast umowa zobowiązująca do przeniesienia własności przenosi własność danej rzeczy na nabywcę, jeśli chodzi o rzecz oznaczoną co do tożsamości, jak w przypadku nieruchomości.

Do pewnego pozornego zbliżenia zakresu obu pojęć dojść może w przypadku, kiedy strony umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości (np. nieruchomości) postanowią o rozbiciu podwójnego skutku (zobowiązująco-rozporządzającego). Tzn. osobno zawrą umowę zobowiązującą do przeniesienia własności (zobowiązującą), i osobno umowę przenoszącą własność (rozporządzającą). Jest to rozwiązanie jak najbardziej dopuszczalne na gruncie art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Taki zabieg pozwala np. na wprowadzenie warunku lub terminu przy zawieraniu umowy dotyczącej nieruchomości. Zasadniczo bowiem w przypadku przeniesienia własności nieruchomości niedopuszczalne jest zastrzeżenie warunku ani terminu (art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego).

Wówczas może powstać wątpliwość, czy umowa o skutku wyłącznie zobowiązującym do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości (np. nieruchomości) jest jednocześnie umową przedwstępną, zobowiązującą do zawarcia umowy przenoszącej własność (jako umowy przyrzeczonej).

Niewątpliwie jednak należy odróżnić umowę przedwstępną, kreującą obowiązek zawarcia umowy zobowiązującej do rozporządzenia (np. umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości) od obligacyjnej umowy definitywnej, która nakłada obowiązek dokonania rozporządzenia. Innymi słowy nie jest umową przedwstępną umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości (w tym nieruchomości), w przypadku rozbicia przez strony skutku zobowiązująco-rozporządzającego. Przemawia za tym przede wszystkim cel i istota umów przedwstępnych, które mają charakter jedynie organizatorski, przygotowawczy. Stanowią swego rodzaju przygotowanie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Ponadto wskazać należy, że umowa przedwstępna nie ma charakteru umowy wzajemnej i może być zawarta w zasadzie w dowolnej formie (forma ma znaczenie dla skutków, ale nie dla ważności takiej umowy). Wśród komentatorów pojawiły się nawet głosy, iż konstrukcję umowy przedwstępnej można stosować jedynie do umów zobowiązujących, nie zaś do zobowiązywania się do zawarcia umów o charakterze rozporządzającym (z dziedziny prawa rzeczowego). Taki pogląd również przemawia za odróżnieniem umowy przedwstępnej od umowy zobowiązującej do przeniesienia własności. Zaznaczyć jednak należy, iż powyższe ograniczenie stosowania umów przedwstępnych nie znajduje pełnego poparcia w doktrynie.

Forma, w jakiej winna zostać zawarta umowa przedwstępna – jak już wspomniano – jest dowolna, nawet jeśli chodzi o zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości. Warto jednak zawrzeć tę umowę w formie aktu notarialnego, bowiem pozwala to następnie skutecznie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. W przeciwnym wypadku można dochodzić jedynie naprawienia szkody poniesionej przez to, że strona liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Natomiast umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego, pod rygorem nieważności.